Desfiscalisation immobilière Caen – Normandie

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Normandie Financement vous oriente et vous conseille la défiscalisation immobilière à Caen. Contactez-nous pour vous présenter les programmes auxquels vous pouvez prétendre et vous conseiller en fonction de votre profil fiscal.

Loi Pinel

Champ d’application

Investissement immobilier Pinel Caen La loi Pinel concerne les mêmes investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014. La date de de réalisation à retenir correspond :
  • A la date du dépôt de la demande du permis de construire pour les logements que le contribuable fait construire.
  • A la date de la souscription pour les souscriptions au capital de SCPI.
  • A la date de signature de l’acte authentique dans les autres cas.
La date de réalisation permet de connaître le régime applicable. Les logements doivent être situés dans une commune se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (concrètement toutes les grandes agglomérations) et satisfaire aux caractéristiques de décence prévues par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 (ils doivent ainsi comporter certains éléments de confort tels que le chauffage, l’alimentation en eau potable, l’évacuation des eaux ménagères, une cuisine, une installation sanitaire et le raccordement à un réseau électrique). Par ailleurs certaines normes environnementales doivent être respectées : BBC (bâtiment basse consommation), HPE (Haute performance énergétique), THPE (Très Haute performance énergétique). Il est possible de faire l’acquisition de 2 logements par an.

Les conditions d’application

En matière de loi Pinel, le logement doit être loué nu, de manière effective et continue, durant 6 ou 9 ans (seul le délai de 9 ans est applicable pour la loi Duflot). Il doit être affecté à l’habitation principale du locataire. En outre, la location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’acquisition (pour les logements loués neufs) ou la date d’achèvement du logement ou des travaux (dans les autres cas). La loi Pinel permet de louer le logement à un ascendant ou à un descendant ne faisant pas partie du foyer fiscal du contribuable. Les plafonds de loyers suivants doivent par ailleurs être respectés (en 2017):
  • 16,83 € par m² en zone A bis
  • 12,50 € par m² en zone A
  • 10,07 € par m² en zone B1
  • 8,75 € par m² en zone B2
La surface à prendre en compte pour le calcul du plafond s’entend de la surface habitable au sens de l’article R.112-2 du CCH augmentée de la moitié des annexes (balcon, terrasse…), dans la limite de 8 m². En outre, il convient de respecter certains plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) :
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 37 126 € 37 126 € 30 260 € 27 234 €
Couple 55 486 € 55 486 € 40 410 € 36 368 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 72 737 € 66 699 € 48 596 € 43 737 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 86 843 € 79 883 € 58 666 € 52 800 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 103 326 € 94 579 € 69 014 € 62 113 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 116 268 € 106 431 € 77 778 € 70 000 €
Les ressources à prendre en compte sont celles de l’avant dernière année précédant celle de la signature du bail (N-2), que l’on trouve sur l’avis d’imposition de l’année précédente.

Le calcul de l’avantage fiscal

L’assiette de la réduction d’impôt est constituée:
  • Du prix d’acquisition du terrain et du prix payé pour la construction du logement, pour les immeubles que le contribuable fait construire,
  • Du prix d’acquisition du local et du montant des travaux de transformation en logement, pour les locaux que le contribuable acquiert en vue de les transformer en logements,
  • Du prix d’acquisition et du montant des travaux de réhabilitation pour les logements réhabilités,
  • Du prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition (TVA, frais de notaire, droits d’enregistrement) pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement,
  • Du prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition et du montant des travaux d’achèvement pour les immeubles acquis inachevés.
Cette assiette est soumise à un double plafond :
  • un plafond général de 300.000 euros par an
  • un plafond de 5.500 euros par m² habitable
Exemple : un contribuable fait l’acquisition d’un logement de 50 m² pour 290.000 euros. La base de la réduction d’impôt est de 5.500 x 50 = 275.000 euros, soit un montant inférieur au prix d’acquisition.Le taux de la réduction d’impôt est de 18% pour la loi Duflot. La loi Pinel a instauré des taux différenciés en fonction de la durée de l’engagement de location. Ainsi, le taux est de 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Le taux de 21% s’applique si l’engagement initial de 9 ans est prolongé de 3 ans. Les taux sont respectivement de 23 ,29 et 32% pour les investissements ultramarins. La réduction d’impôt est répartie sur 6, 9 ou 12 ans.
Exemple : si l’on reprend l’exemple précédant et considérant le fait que le logement a été loué durant 9 ans, le contribuable bénéficiera d’une réduction d’impôt annuelle de 275.000 x 18%/9 = 5.500 euros.L’avantage fiscal commence à s’appliquer au titre de l’année au cours de laquelle le fait générateur est intervenu soit la date d’acquisition du logement pour les logements neufs, la date de la souscription pour les parts de SCPI ou la date d’achèvement du logement ou des travaux dans les autres cas. Contrairement à la loi Scellier, la réduction d’impôt excédant le montant de l’impôt dû ne peut être reportée les années suivantes.
Exemple : Si l’on reprend l’exemple précédant et considérant le fait que l’impôt dû est égal à 3.000 euros, l’excédent de réduction d’impôt soit 5.500 – 3.000 euros, est définitivement perdu.

La remise en cause de la réduction d’impôt

L’avantage fiscal peut être remis en cause lorsque l’un des événements suivants survient :
  • Le changement de l’affectation du bien (location meublée ou au profit d’un professionnel),
  • Le non-respect de l’engagement de location (une période de vacance d’un an est toutefois autorisée),
  • La donation du bien,
  • Le dépassement du plafond de loyer,
  • La vente du bien
En revanche, aucune remise en cause n’est effectuée si le contribuable ou son conjoint est atteint d’une invalidité, est licencié ou décède.

Les obligations déclaratives

Le contribuable doit joindre à sa déclaration d’impôt un engagement de location 2044 EB. Il peut être amené, en cas de contrôle de l’administration, à devoir fournir une copie du bail, de l’acte authentique d’achat et de l’avis d’imposition de ses locataires. La loi de finances pour 2018 a reconduit le dispositif jusqu’en 2022 et l’a recentré sur les zones A, A1 et B1. Les zones B2 et C sont donc exclues. Néanmoins, il sera encore possible de bénéficier de l’avantage fiscal dans ces zones lorsque le permis de construire a été déposé avant la fin 2017.