Desfiscalisation immobilière Caen – Normandie

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Normandie Financement vous oriente et vous conseille la défiscalisation immobilière à Caen. Contactez-nous pour vous présenter les programmes auxquels vous pouvez prétendre et vous conseiller en fonction de votre profil fiscal.

Le Censi Bouvard

Si la plupart des régimes de défiscalisation immobilière concernent des biens loués non-meublés, le Censi Bouvard est le seul qui vise expressément les locations meublées.

Le champ d’application

Défiscalisation Censi Bouvard Caen Le Censi Bouvard concerne les personnes domiciliées en France qui acquièrent, à compter du 1er janvier 2009 jusqu’au 31 décembre 2018 :
  • Un logement neuf,
  • Un logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement),
  • Un logement achevé depuis au moins 15 ans, ayant fait l’objet d’une réhabilitation,
  • Un logement acquis réhabilité.
Le logement doit être situé dans :
  • Un établissement social ou médico-social accueillant les personnes âgées,
  • Un établissement social ou médico-social accueillant des personnes adultes handicapées ou des personnes atteintes de pathologies chroniques,
  • Un établissement ayant pour objet de dispenser des soins de longue durée à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie,
  • Une résidence avec services pour étudiants,
  • Une résidence de tourisme classée.
A compter de 2017, les résidences de tourisme classées ne sont plus éligibles. Toutefois, une nouvelle réduction d’impôt est créée, concernant les rénovations de ces résidences.

Les conditions d’application

Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer le bien meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. La location doit prendre effet dans le mois suivant la date :
  • D’acquisition pour les logements acquis neufs ou ayant fait l’objet d’une réhabilitation,
  • D’achèvement de l’immeuble pour les logements acquis en VEFA,
  • D’achèvement des travaux pour les logements faisant l’objet de travaux de réhabilitation.
On rappelle que les locations meublées sont soumises au régime des bénéfices industriels et commerciaux et à non celui des revenus fonciers.

Le calcul de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt dont bénéficie le contribuable est assise sur :
  • Le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition (frais de notaire, TVA, frais de notaire…) pour les logements acquis neufs ou en VEFA ou ayant fait l’objet d’une réhabilitation
  • Le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition et des travaux de réhabilitation pour les logements acquis en vue de leur réhabilitation.
Les dépendances du logement sont prises en considération dans l’assiette si elles sont situées dans le même immeuble ou la même résidence que le logement, si elles sont louées à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence et si elles sont occupées par un occupant de l’établissement ou de la résidence. Les dépenses éligibles sont plafonnées à 300.000 euros par an. Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 25% pour les logements acquis en 2009 et 2010, 18% pour ceux acquis en 2011 et 11% pour ceux acquis à partir de 2012. La date d’acquisition est celle de la signature de l’acte authentique d’achat. L’avantage fiscal est réparti sur 9 ans. Il commence à s’appliquer au titre de l’année au cours de laquelle le fait générateur est intervenu soit :
  • La date d’acquisition pour un logement neuf ou ayant fait l’objet d’une réhabilitation,
  • La date d’achèvement du logement pour un logement acquis en VEFA,
  • La date d’achèvement des travaux pour un logement faisant l’objet de travaux de réhabilitation.
Exemple : Un logement est acquis en VEFA pour 230.000 euros (prix TTC + frais d’acquisition). L’acte authentique est signé en 2015 et le logement est achevé en 2016. La réduction d’impôt commencera à s’appliquer en 2017 (en effet, le fait générateur intervient en 2016, ce qui a des effets sur l’impôt 2017). Le montant de la réduction d’impôt annuel sera de 230.000 x 11%/9 soit 2811 euros. Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt du au titre d’une année, l’excédent peut être reporté durant 6 ans. Par ailleurs, l’investisseur pourra récupérer la TVA applicable sur l’investissement réalisé car la location à des résidences avec services est imposable.

La remise en cause

On retrouve les cas traditionnels de remise en cause de l’avantage fiscal : donation ou vente du bien, non-respect de l’obligation de location…En outre, l’administration peut reprendre la réduction d’impôt lorsque la résidence ou l’établissement ne respecte pas les conditions d’éligibilité (cas d’un Ephad qui fait ensuite de la location traditionnelle).