Desfiscalisation immobilière Caen – Normandie

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Normandie Financement vous oriente et vous conseille la défiscalisation immobilière à Caen. Contactez-nous pour vous présenter les programmes auxquels vous pouvez prétendre et vous conseiller en fonction de votre profil fiscal.

Déficit Foncier

Le mécanisme du déficit foncier

Investissement immobilier : déficit foncier Quand un particulier loue un bien immobilier, il perçoit des loyers (revenus fonciers). Le déficit foncier se crée lorsque le montant des charges liées au bien est supérieur au montant des loyers perçus. Ce déficit est déductible du revenu global dans la limite de 10 700€ par an. Le déficit restant étant reportable sur 10 ans. Attention ! L’article 156-l-3 du code général de impôts prévoit que lorsque qu’un déficit a été déduit du revenu, le bien doit continuer à être mis en location de manière effective et permanente pendant 3 ans (jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’année d’imputation du déficit sur les revenus). En clair, si vous avez réalisé un déficit foncier et que vous souhaitez vendre votre bien, il vous faudra attendre 3 ans durant lesquels vous aurez un résultat foncier positif sur le dit bien. Si cette règle n’est pas respectée, l’imputation du déficit sur le revenu peut être remise en cause.

Quelles sont les charges imputables ?

Les charges déductibles des revenus fonciers peuvent être classées en 3 catégories.

1. Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt

Ce sont tous les intérêts et frais accessoires (assurance décès invalidité, assurance chômage, frais de dossier…) des emprunts réalisés pour financer l’acquisition ou la construction du bien loué, mais aussi, pour la réparation et l’amélioration du bien. Particularité : Ces charges financières sont effectivement déductibles dans la limite des revenus fonciers de même nature mais elles ne peuvent en aucun cas générer un déficit foncier à proprement parler. Il n’est pas possible de les déduire de vos revenus imposables.

2. Les charges liées à l’exploitation du bien

Elles concernent les frais de gestion versés aux agences immobilières, les frais de syndic, les primes d’assurance (ex. assurance habitation propriétaire non occupant), la taxe foncière ou encore les charges de copropriété.

3. Les charges liées aux travaux (réparation, amélioration, entretien)

Le coût des travaux réalisés dans un bien mis en location peut être déduit des revenus fonciers si ces travaux ont pour objet de maintenir ou de remettre en état le bien ou encore d’apporter un équipement ou un élément de confort supplémentaire. Les travaux de construction et d’agrandissement, eux, ne sont pas déductibles. Cette 3ème catégorie est celle qui permet le plus facilement de créer un déficit foncier car le montant des travaux éligibles n’est pas plafonné.

Méthode de calcul du déficit foncier

Pour calculer le déficit foncier, il faut procéder en 2 étapes : Calculer la part du déficit dû aux charges financières. On retire en premier des revenus fonciers les charges financières. Si le résultat (loyers – charges financières) est positif, passer à l’étape 2. Si le résultat est négatif, le déficit dû aux charges financières est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Calcul de la part du déficit dû aux autres charges imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700€). Si le résultat de l’étape 1 est positif, on soustrait de ce résultat le montant des charges non financières (catégories 2 et 3). Si le résultat est positif, il n’y a pas de déficit foncier. Si le résultat est négatif, le déficit foncier crée est déductible du revenu global avec un plafond de 10 700€ par an. L’excédent est imputable sur les revenus des 10 années suivantes. Quelques exemples

1. Intérêts d’emprunt inférieurs aux loyers

• Loyers perçus sur une année : 6 000€ • Charges financières : 4 000€ • Autres charges déductibles : 3 000€ Etape 1 : 6 000 – 4 000€ = 2 000€ > 0 Etape 2 : 2 000 – 3 000 = – 1 000€ On obtient un déficit foncier imputable sur le revenu global de 1 000€.

2. Intérêts d’emprunt supérieurs aux loyers et déficit foncier inférieur à 10 700€

  • Loyers perçus sur une année : 6 000€
  • Charges financières : 7 000€
  • Autres charges déductibles : 3 000€
Etape 1 : 6 000€ – 7 000€ = – 1 000€ Ces 1 000€ ne peuvent pas créer de déficit foncier. Ils seront imputés sur des futurs revenus fonciers. Etape 2 : 0 – 3 000€ = – 3 000€ On obtient un déficit foncier imputable sur le revenu global de 3 000€.

3. Intérêts d’emprunt supérieurs aux loyers et déficit foncier supérieur à 10 700€

  • Loyers perçus sur une année : 6 000€
  • Charges financières : 7 000€
  • Autres charges déductibles : 13 000€
Etape 1 : 6 000€ – 7 000€ = – 1 000€ Ces 1 000€ ne peuvent pas créer de déficit foncier. Ils seront imputés sur des futurs revenus fonciers. Etape 2 : 0 – 13 000€ = – 13 000€ Le déficit foncier est de 13 000€. 10 700€ peuvent être imputés sur les revenus de l’année. L’excédent 13 000 – 10 700 = 2 300€ est reportable 10 ans.

Impact de la tranche marginale d’imposition

Tous les contribuables propriétaires d’immobilier locatif peuvent bénéficier du mécanisme de déficit foncier. Toutefois, ce dernier est d’autant plus efficace fiscalement que la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur est élevée. Impact d’un déficit foncier de 10 700€ en fonction de la TMI TMI Déficit foncier imputé sur le revenu global Economie d’impôt réalisée 0% 10 700€ 0€ 5,50% 10 700€ 589€ 14% 10 700€ 1 498€ 30% 10 700€ 3 210€ 41% 10 700€ 4 387€ 45% 10 700€ 4 815€