Desfiscalisation immobilière Caen – Normandie

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Normandie Financement vous oriente et vous conseille la défiscalisation immobilière à Caen. Contactez-nous pour vous présenter les programmes auxquels vous pouvez prétendre et vous conseiller en fonction de votre profil fiscal.

Borloo Ancien

Ce dispositif s’applique lorsqu’une convention a été passée avec l’ANAH, permettant de louer un logement à des conditions avantageuses (secteur social ou intermédiaire). Il permet de bénéficier d’une déduction spécifique venant diminuer le montant des revenus fonciers.

Le champ d’application

La déduction spécifique vise les contribuables qui donnent à louer nus des logements (le régime des revenus fonciers doit donc s’appliquer), directement ou par l’intermédiaire d’une société immobilière translucide (SCI). Le dispositif peut s’appliquer en cas d’indivision et de démembrement de propriété (dans cette dernière hypothèse, c’est l’usufruitier qui peut bénéficier de l’avantage fiscal). Le contribuable ne peut bénéficier, au titre d’un même logement, à la fois du Borloo ancien et de la réduction d’impôt Pinel.

Les conditions d’application

Le logement, qui doit respecter les caractéristiques de décence fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, doit être donné en location dans le cadre d’une convention conclue avec l’Anah (agence nationale pour l’habitat). Il existe deux types de conventions: les conventions passées dans le secteur intermédiaire et les conventions passées dans le secteur social ou très social. Ces conventions comportent des informations concernant notamment les travaux d’amélioration incombant au bailleur, le montant maximum des loyers, les conditions d’occupation du logement, leur durée qui ne peut être inférieure à 9 ans ainsi que les conditions de leur révision et de leur résiliation.Par ailleurs, le bénéficiaire doit s’engager à donner le logement en location nue à usage d’habitation principale du locataire pendant toute la durée de la convention. Des plafonds de ressources et de loyers, dont le montant varie en fonction du secteur concerné, doivent être respectés. Ainsi, dans le secteur intermédiaire, les plafonds de loyers suivants par m² s’appliquent en 2016 :
  • 16,83 € en zone A bis,
  • 12,5€ en zone A,
  • 10,07€ en zone B1
  • 8,75€ en zone B2 et C.
Dans le secteur social, on appliquera en 2016 les plafonds suivants par m² lorsque la convention avec l’Anah a été conclue à partir du 1er janvier 2012 :
  • 6,68€ en zone A,
  • 6,06 € en zone B1 et B2
  • 5,45 € en zone C.
Enfin les plafonds suivants sont applicables dans le secteur supersocial :
  • 6,31€ en zone A,
  • 5,89 € en zone B1 et B2
  • 5,25€ en zone C.
La surface à prendre en compte pour la détermination du plafond correspond à la surface habitable majorée de la moitié, dans la limite de 8m², des annexes. Si les plafonds de ressources sont les mêmes dans le secteur intermédiaire qu’en matière de loi Duflot-Pinel, le revenu fiscal de référence du locataire ne devra pas excéder les plafonds suivants dans le secteur social :
Paris et petite couronne Autres communes de l’Ile de France Autres régions
Personne seule 23 146 € 23 146 € 20 123 €
Couple 34 593 € 34 593 € 26 872 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 45 347 € 41 583 € 32 316 €
Personne ou couple ayant deux personnes à charge 54 141 € 49 809 € 39 013 €
Personne ou couple ayant trois personnes à charge 64 417 € 58 964 € 45 895 €
Personne ou couple ayant quatre personnes à charge 72 486 € 66 353 € 51 725 €
Majoration par personne à charge à compter de la 5ème 8 077 € 7 393 € 5 769 €

L’avantage applicable

Le déclarant bénéficiant du dispositif Borloo peut déduire de ses revenus fonciers une déduction supplémentaire égale à 30% des revenus bruts dans le secteur intermédiaire et à 60% dans le secteur social ou très social. Exemple: un logement faisant l’objet d’une convention Anah dans le secteur intermédiaire génère 5.000 euros de loyers. Le montant des charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière…) est de 3000 euros. Le montant du résultat imposable sera de 5.000 – 3.000 – 5.000 x 30% soit 500 euros.

La remise en cause de l’avantage fiscal

L’avantage fiscal doit être remis en cause dans les cas suivants :
  • La cession de l’immeuble durant le délai de location,
  • La résiliation de la convention Anah,
  • La mise en location au profit d’un locataire qui ne satisfait pas aux conditions de ressources,
  • Le dépassement du plafond de loyer,
  • L’arrêt ou l’interruption de la location.
Il convient toutefois de signaler qu’aucune remise en cause n’est effectuée lorsque le contribuable ou son conjoint décède, est licencié ou est atteint d’une invalidité.

Les nouvelles règles applicables à compter du 1er janvier 2017

La loi de finances rectificative pour 2016 remplace le Borloo ancien par la loi Cosse, pour les baux conclus à compter du 1er janvier 2017. Ainsi, un nouvel avantage fiscal est créé, prenant la forme d’une déduction supplémentaire concernant les logements situés en zone tendue (marquée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement) et égale à :
  • 15% des recettes brutes dans le secteur intermédiaire,
  • 50% dans le secteur social.
La déduction est portée respectivement à 30 et 70% dans des zones très tendues.