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Financement de l’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger

Financer l’achat d’un bien à l’étranger

Pour acquérir un bien immobilier dans l’hexagone, il faut apporter de nombreuses garanties (hypothèques, assurances, cautions).

Par conséquent, il semble logique qu’une banque soit encore plus exigeante lorsque le crédit immobilier concerne le financement d’un bien à l’étranger.

Acheter un bien immobilier à l'étranger

Que va demander une banque française ?

FranceFaire un crédit immobilier pour un achat à l’étranger, c’est accepter d’apporter certaines garanties. Législation, frais, garanties supplémentaires… Les contraintes sont bien réelles.

Il peut s’agir en l’occurrence d’une hypothèque sur un bien immobilier ou encore d’un nantissement sur un placement en assurance-vie. Bien entendu, les biens concernés devront se situer en France et ainsi soumis à la législation française.

Quid des banques locales ?

Achat bien immobilier étrangerIl est également possible de financer l’achat d’un appartement ou d’une maison en contractant un crédit immobilier dans le pays concerné. Dans ce cas, il sera nécessaire d’ouvrir un compte bancaire en devises convertibles pour pouvoir transférer l’argent en cas de revente. Un détail à ne pas négliger. De plus, ces comptes bancaires à l’étranger devront être déclarés annuellement à l’administration fiscale.

Qu’en est-il de la législation ?

Législation emprunt étrangerEn matière d’immobilier, les législations diffèrent d’un pays à l’autre. Par exemple, en Espagne, la rédaction de l’acte de vente n’est pas faite par un notaire comme en France mais par un avocat. Le notaire n’intervenant que dans la phase d’enregistrement. L’intervention de deux experts juridiques au lieu d’un va de facto générer un coût supplémentaire.

De surcroît acheter à l’étranger peut s’avérer problématique notamment dans l’ancien. Au Maroc, certains titres de propriété sont adulaires et non fonciers. Et il ne faut jamais acquérir des biens immobiliers ne possédant pas de titres fonciers établis au nom du propriétaire. Le risque étant de voir d’éventuels héritiers exiger leurs « parts » à l’issue de la vente. Bref, la vigilance reste de mise.

Prêt hypothécaire pour l’étranger : les conditions à remplir

Prêt hypothecaire immobilierPlusieurs conditions doivent être remplies pour pouvoir réaliser un achat immobilier à l’étranger avec un prêt hypothécaire. Bien sûr, il faut être propriétaire d’un bien immobilier en France, mais pas seulement…

La marge hypothécaire doit être suffisante

Le bien immobilier détenu en France doit présenter une marge hypothécaire suffisante pour dégager les liquidités nécessaires à l’achat.

Par exemple, vous êtes propriétaire de votre résidence principale estimée à 400.000 €. Le prêt restant est de 200.000 € et vous souhaiter financer une résidence secondaire pour 150.000 €.

En général, le calcul qui sera fait par les banques et organismes de crédits pour déterminer la marge hypothécaire est 80% x 400.000 € – 200.000 €, soit une marge hypothécaire de 120.000 €. Il manque donc 30.000 € pour financer votre résidence secondaire.

Les indicateurs de viabilité du dossier doivent être positifs

Après la mise en place de votre prêt hypothécaire, indépendamment du fait que vous financiez l’achat d’un bien à l’étranger, la banque vérifiera que l’endettement et le reste à vivre sont corrects, que vos comptes chèque ne contiennent pas d’anomalies…

Vous devez prouver à la banque l’objet du financement à l’étranger

C’est toute l’ambigüité du prêt hypothécaire. Les textes de lois indiquent que les fonds du prêt hypothécaire peuvent être utilisés librement, mais en même temps, les banques et organismes de crédits ont une obligation de lutte contre le blanchiment d’argent et d’utilisation frauduleuse de fonds.

Pour cette raison, vous devez fournir des éléments permettant à la banque de s’assurer que l’objet du prêt hypothécaire est bien l’achat d’un bien à l’étranger. Bien sûr, vous pouvez en profiter pour racheter des crédits, réaliser une donation… mais il faut également le montrer, au moins pour les sommes importantes.

Eric Blais courtier prêt Normandie Financement

Eric Blais, courtier en prêt immobilier, gérant de Normandie Financement.

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