Immobilier : les seniors à l’épreuve du taux d’usure

Conçu pour protéger les consommateurs, le système actuel de calcul du taux d’usure conduit à exclure certaines catégories d’emprunteurs, notamment les seniors et certaines professions à risque. En cause : l’effondrement des taux de crédit immobilier et le poids croissant de l’assurance emprunteur dans le calcul du TAEG.

0601693851271_web_tete.jpg

 

Des seniors avec une surprime d’assurance peuvent voir leur dossier de crédit refusé compte tenu du niveau faible du taux d’usure.
Emprunter pour acheter un logement n’a jamais été aussi bon marché. Mois après mois, les taux de crédit immobilier battent de nouveaux records à la baisse, pour ressortir en moyenne en juillet à 1,2 % hors assurance. Soit un niveau inférieur à celui de l’inflation ! Cette baisse du coût du crédit ne fait cependant pas que des heureux. De plus en plus de dossiers, dont le profil de risque est jugé plus élevé, sont refusés par les banques. Motif : le taux annuel effectif global (TAEG) du prêt dépasse le taux d’usure.

Conçu pour protéger les consommateurs, le taux d’usure est, pour chaque type de prêt (immobilier, consommation, automobile…) le taux maximum auquel un prêteur peut accorder un crédit à un particulier. Ces taux sont calculés, chaque trimestre, par la Banque de France, à partir des taux effectifs moyens pratiqués sur le trimestre précédent, augmentés d’un tiers. En tant que taux effectif, le taux d’usure prend donc en compte non seulement le taux d’intérêt de base, mais aussi le coût de l’assurance emprunteur, les frais de dossiers et le coût de la garantie.

Le poids croissant de l’assurance

Or, le taux d’usure a mécaniquement suivi l’effondrement des taux de crédits et ressort à des niveaux historiquement bas. Au 1er juillet, le taux d’usure est de 2,79 % pour les crédits immobiliers à taux fixe d’une durée de 10 à 20 ans, et de 2,97 % pour les prêts de plus 20 ans. Au prochain rendez-vous, le 1er octobre, ces taux repartiront nécessairement à la baisse compte tenu de l’évolution du marché du crédit.

Ce recul des taux a deux conséquences : l’écart entre le taux d’usure et le taux de base du crédit ne cesse de se réduire et le poids de l’assurance dans le coût total du crédit ne cesse d’augmenter. « Avec la baisse continue des taux, le coût de l’assurance en vient même à dépasser le coût du crédit », confirme Astrid Cousin, porte-parole du courtier d’assurance en ligne Magnolia. Car si les taux baissent, c’est loin d’être le cas de l’assurance emprunteur dont les barèmes demeurent quasi stables.

Effets d’éviction

Cette conséquence inattendue entraîne de nombreux effets pervers d’éviction sur certaines catégories d’emprunteurs. En premier lieu, les seniors ou certaines professions à risque, qui peuvent donner lieu à des surprimes sur l’assurance emprunteur, et ainsi faire dépasser leur TAEG du taux d’usure.

Ainsi, sur une simulation, le dossier d’un couple de retraité âgé de 72 et 73 ans, disposant de revenus élevés et d’un patrimoine financier important, cherchant à emprunteur 150.000 euros sur 7 ou 10 ans pour acheter un nouveau bien, avec un apport personnel de 85 %, a bien été accepté par trois banques à réseau… sous réserve de trouver une solution au dépassement du taux d’usure.

« Les banques sont conscientes du problème et cherchent, sur les très bons dossiers, des solutions de contournement si la baisse des frais de dossier ou du taux de crédit, plus difficile aujourd’hui, ne suffit pas. Elles proposent par exemple un nantissement sur des produits d’épargne, voire des montages financiers faisant intervenir plusieurs crédits. Mais ces solutions peuvent parfois se révéler coûteuses pour le client », observe Nicolas Renaud, consultant chez Sémaphore Conseil, société spécialisée dans les services financiers. Autre solution : trouver une assurance moins chère et/ou avec une couverture réduite à 50 %.

Une situation qui peut s’aggraver

Les seniors ne sont pas les seuls pénalisés. Certains dossiers de primo-accédants peuvent également dépasser le seuil fatidique, par exemple un jeune couple qui obtient des conditions de taux de crédit moins favorables et qui souhaite assurer leur prêt à 100 % sur chaque tête. « Le nombre de dossiers concernés reste encore marginal mais la situation ne fait que s’aggraver », s’alarme Philippe Taboret, directeur général adjoint du réseau de courtiers Cafpi et président de l’Association professionnelle des intermédiaires en crédits (Apic). Les professionnels tentent d’ailleurs de convaincre depuis plusieurs mois les autorités, la direction du Trésor et la Banque de France, de revoir le système de l’usure.

Des pistes de réforme

Des réunions de travail ont été organisées ces derniers mois par le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) sur la question. Une des solutions serait d’établir une marge minimale de 150 à 200 points de base entre le taux de crédit moyen et le taux d’usure, de manière à couvrir plus aisément les autres frais d’un crédit, comme l’assurance emprunteur. Autre solution : créer un TAEG hors coût d’assurance, qui servirait de base au calcul à un nouveau taux d’usure. D’autres solutions, plus complexes, sont également avancées, comme la mise en place d’un prix de référence standard de l’assurance d’emprunteur.

« L’assurance n’est pas un crédit mais bien un service de protection à la personne », justifie Philippe Taboret. Pour l’heure, les pouvoirs publics prennent la mesure du problème mais hésitent à s’avancer sur une réforme. Le sujet, qui touche à la protection du consommateur, est en effet délicat. Plus de souplesse dans le calcul du taux d’usure pourrait se traduire par une hausse du taux de crédit pour les dossiers les plus fragiles. Et toute modification nécessite un travail législatif. Pour autant, selon Philippe Taboret, une réforme s’impose : « les taux vont encore rester bas mais lors de la prochaine remontée des taux, un grand nombre de dossiers risquent d’être refusé le temps que le taux d’usure s’ajuste à nouveau ».

SOURCES : https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/immobilier-les-seniors-a-lepreuve-du-taux-dusure-1123036

Eric Blais courtier prêt Normandie Financement

Eric Blais, courtier en prêt immobilier, gérant de Normandie Financement.

"Totalement indépendant des banques, je négocie pour vous les meilleures conditions pour vos crédits."

Prenez rendez-vous maintenant

 02 50 65 96 70

Contact






J'accepte les CGV de Normandie Financement